1. Keperluan Akta Pembaharuan Semula Bandar dalam menyeragamkan peraturan tangkas (agile) dan menyeluruh (comprehensive) bagi mentadbir pembangunan semula bandar. Akta Pembaharuan Semula Bandar (Akta PSB) merupakan satu keperluan bagi negara-negara yang mempunyai kadar perbandaran tinggi sehingga melebihi 75% termasuk Malaysia. Negara seperti Singapura, Korea Selatan, China dan Hong-Kong telah mempunyai set undang-undang pembaharuan semula bandar bagi mengurus kawasan perbandaran yang semakin sesak dan bertambah usang.

2. Amalan semasa pembaharuan semula bandar banyak melibatkan perkara berkaitan tanah, pengambilan balik tanah, pemilikan strata, dan perancangan guna tanah. Walau bagaimanapun, ketiadaan perundangan khusus merencatkan pembangunan semula bandar.

3. Peruntukan Akta Hakmilik Strata 1985 [Akta 318] iaitu di bawah Seksyen 57 telah menggariskan penetapan mendapat ambang persetujuan (consent threshold) dengan keperluan mendapat 100% persetujuan penduduk bagi setiap cadangan penamatan skim strata. Keperluan menggubal akta baharu iaitu Akta Pembaharuan Semula Bandar (Akta PSB) penting untuk diselaraskan dengan Akta 318 bagi menentukan ambang persetujuan yang lebih wajar antara 80% sehingga 90%. Antara parameter yang akan diambilkira termasuk usia bangunan, keselamatan dan kekukuhan bangunan berdasarkan perakuan jurutera bertauliah dan isu sosial disebabkan keusangan bangunan.

4. Untuk menangani risiko keusangan; kemerosotan infrastruktur kawasan bandar; dan kawasan atau bangunan yang menghadapi masalah sosial dan pengurusan komuniti terutamanya bagi hartanah berskim strata berbilang tingkat.

Kepesatan pembangunan telah mengakibatkan sebahagian penempatan di kawasan bandar terpinggir daripada arus pembangunan terutamanya di kawasan bangunan lama, bangunan terbengkalai, brownfield dan kawasan greyfield. Keadaan ini mewujudkan suasana dan pemandangan yang suram, masalah gejala sosial dan jenayah, risiko bangunan runtuh, memberi imej kurang sihat, tidak mampan dari aspek pengurusan tenaga dan tidak dapat menampung kecekapan teknologi moden. 

1. Akta ini akan melalui proses yang menyeluruh iaitu Regulatory Impact Analysis /Assessment (RIA) sebagai salah keperluan semasa penggubalan akta di mana melibatkan tujuh elemen merangkumi pernyataan masalah; objektif; opsyen; analisis impak; konsultasi; kesimpulan dan cadangan; dan pelaksanaan strategi.

2. Akta ini akan memperuntukkan kuasa kepada pihak berkuasa (kerajaan) sebagai pihak yang akan mengawal selia pelaksanaan PSB. Ia merupakan satu mekanisme penglibatan kerajaan atau ‘government intervention’ melalui penyediaan kaedah dan peraturan yang telus dengan memberi fokus kepada memelihara kepentingan pemilik hartanah asal.

3. Semasa penggubalan akta ini, semua sesi libat urus yang telah dilaksanakan bersama orang yang berkepentingan bagi memastikan semua hak orang yang berkepentingan dapat dijaga dengan baik akan diambil kira.

4. Akta Pembaharuan Semula Bandar ini akan membantu dalam menjaga hak dan kepentingan penduduk terkesan dan seterusnya mencadangkan peratusan ambang persetujuan yang munasabah.

Pemaju dan pemain industri hanya akan mendapat kebenaran setelah tapak/kawasan potensi pembaharuan semula bandar telah dikenalpasti melalui persetujuan dan kelulusan pihak berkuasa (kerajaan) melalui satu deklarasi tapak atau mewartakan pengisytiharan kawasan selepas mengambilkira semua persetujuan dan kepentingan penduduk terjamin.

1. Berdasarkan statistik perbandaran yang dikumpulkan oleh Jabatan Perancangan Bandar dan Desa (PLANMalaysia) sebanyak 534 tapak dan bangunan bandar-bandar di Semenanjung Malaysia yang berada di dalam situasi usang yang berpotensi untuk dibangunkan semula. Daripada jumlah di atas Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) telah mengenalpasti sebanyak 139 tapak yang berpotensi untuk dibangunkan semula dengan jangkaan nilai pembangunan kasar Gross Development Value (GDV) sebanyak RM355.3 Billion.

2. Akta ini akan menjadikan pelaksanaan PSB akan lebih baik dengan meningkatkan kesejahteraan sosial serta mewujudkan mekanisme pembangunan semula dengan lebih efektif dan komprehensif selaras dengan Agenda Malaysia MADANI.

3. Konsep pembangunan pembaharuan semula bandar menggariskan Sebelas (11) prinsip perancangan utama di mana secara dasarnya akan memberi fokus kepada kepentingan yang seimbang dan menyeluruh kepada aspek sosial, ekonomi, alam sekitar dan persekitaran fizikal yang ditambah baik. Sebelas (11) prinsip tersebut ialah:

1. Persetujuan pemilik;
2. Pengekalan penduduk asal;
3. Pembangunan berfasa/ berperingkat;
4. Penilaian terperinci tapak;
5. Menjaga kepentingan pemilik tanah/bangunan;
6. Kelulusan pembangunan mengikut prosedur peruntukan perundangan sedia ada;
7. Penempatan sementara yang kondusif;
8. Kos caj penyelenggaraan;
9. Gunatanah yang efektif;
10. Penambahbaikan penggunaan teknologi; dan
11. Penilaian kriteria tapak pembaharuan semula bandar

RUU Pembaharuan Semula Bandar penting untuk menyediakan satu asas perundangan yang jelas bagi menjalankan proses pembaharuan bandar yang adil, telus, dan berkesan. Keperluan undang-undang ini sangat signifikan dalam melindungi hak semua pihak dalam proses pembaharuan bandar terutamanya pemilik tanah dan penduduk. Selain itu, RUU ini turut menyediakan pelan kontingensi sekiranya projek pembaharuan bandar tidak berjaya bagi menjamin hak dan kepentingan pelbagai pihak yang terlibat dengan pembaharuan semula bandar.

Tanpa RUU ini, proses pembaharuan semula bandar juga akan mengambil masa yang sangat panjang dan mengurangkan potensi peningkatan nilai ekonomi.

Sebenarnya RUU ini tidak meminggirkan mana-mana pemilik atau penyewa hartanah sama ada strata atau perumahan bertanah.

Urusan berkaitan hak milik strata dalam Akta Hakmilik Strata 1985 [Akta 318] dan pengurusannya diselia di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757]. Oleh yang demikian, penggubalan RUU PSB ini sama sekali tidak menyentuh hal ehwal berkaitan suratan hak milik (geran pemilikan). KPKT melalui PlanMalaysia memastikan RUU PSB ini tidak bercanggah dengan perundangan sedia ada malah bersifat saling melengkapi proses pembaharuan semula bandar dari proses awal sehingga akhir.

Rakyat yang terlibat dalam proses pembangunan semula bandar ini pertamanya akan memperoleh manfaat dari aspek peningkatan kualiti hidup melalui perumahan yang jauh lebih luas, selesa dan kondusif. Prinsip yang diutamakan dalam pelaksanaan akta ini dalam melindungi hak pemilik ialah no less favourable daripada keadaan asal mereka. Contoh jelas dapat dilihat daripada projek pembaharuan semula bandar di KL Gateway dan Razak Mansion.

Keduanya, pembangunan semula kawasan usang dan terbengkalai akan membugar semula aktiviti ekonomi yang lebih rancak di mana peluang-peluang pekerjaan baharu dapat diwujudkan untuk masyarakat setempat. Hal ini kerana, pembangunan semula sesuatu kawasan turut mengambil kira kemudahan-kemudahan lain di kawasan perumahan seperti premis perniagaan, medan selera, surau, tadika dan sebagainya.

Tidak. Akta ini tidak merampas harta rakyat. Sebaliknya, ia memberi kerangka undang-undang supaya bangunan dan kawasan usang dapat dibangunkan semula dengan teratur. Hak pemilik tetap dilindungi melalui pampasan yang adil berdasarkan penilaian profesional, serta pilihan perumahan gantian. Prosesnya telus dan boleh disemak melalui mahkamah.

Dalam amalan global, 100% persetujuan hampir mustahil dicapai kerana ada pemilik yang tidak bersetuju walaupun majoriti mahu. Jika kita tunggu semua, projek pembaharuan akan terhalang. Sebab itu ambang 75–80% dicadangkan — ia tinggi untuk memastikan suara majoriti besar dihormati, tetapi tidak terlalu tinggi sehingga segelintir kecil boleh memveto kepentingan orang ramai.

Malaysia menetapkan ambang persetujuan minimum seperti dalam cadangan RUU PSB untuk memulakan proses PSB yang seimbang, supaya pemilik majoriti berkuasa menentukan hala tuju, tetapi minoriti tetap mendapat pampasan adil dan hak kesemua pihak terpelihara.

Rasional penetapan nilai ambang persetujuan adalah pertama sekali, semasa di peringkat sesi libat urus penggubalan RUU PSB dengan merujuk kepada bangunan yang berusia melebihi 30 tahun, didapati kebanyakan pemilik asal adalah penduduk yang telah berusia melebihi 60 tahun. Dikenal pasti juga bahawa umumnya tempoh pembayaran balik pembiayaan kewangan dengan institusi kewangan bagi pembelian hartanah tersebut telah diselesaikan. Namun begitu, didapati bahawa terdapat pelbagai isu berkaitan status hakmilik yang mendorong pemilik untuk ragu-ragu (hesitant) dalam menyertai cadangan pembaharuan semula bandar walaupun menyedari bahawa keadaan semasa bangunan tidak lagi kondusif dan tidak ekonomik untuk didiami.

Hasil libat urus juga memberikan anggaran bahawa sekitar 20% hingga 25% pemilik yang terkesan dengan isu berkaitan status hakmilik tersebut. Manakala selebihnya iaitu 75% hingga 80% adalah kumpulan pemilik yang tidak terkesan dan boleh bersetuju menyertai cadangan pembaharuan semula bandar. Antara isu berkaitan status hakmilik adalah;

1. Isu hakmilik yang dicagar/ gadai atau ‘mortgage’ bagi pembiayaan kewangan atau seumpamanya;
2. Isu hakmilik mengalami Non-Performing Loan (NPL) dari institusi pembiaya kewangan pembelian hartanah;
3. Isu suratan hakmilik yang belum/ tidak dikeluarkan kepada pembeli/ pemegang perjanjian jual beli (sales and purchase agreement) atau proses pengeluaran suratan hakmilik tidak diselesaikan oleh pemaju dan Pejabat Tanah disebabkan pelbagai faktor yang berkaitan;
4. Isu hakmilik mempunyai lebih dari seorang pemegang (proprietor) yang boleh menyebabkan pertikaian tertakluk penyelesaian isu faraid, wasiat, hibah dan lain-lain yang berkaitan;
5. Isu hakmilik pemilik sulit dan gagal dikesan, pemilik telah meninggal dunia tanpa waris atau kesukaran mengesan waris; dan
6. Isu hakmilik yang mempunyai bebanan kaveat di pejabat tanah disebabkan oleh pelbagai isu yang dibenarkan oleh peraturan dan undang-undang.

• Kedua, secara dasarnya penetapan kesesuaian kadar peratusan minimum nilai ambang persetujuan penyertaan negara ini telah dirintis oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur melalui Garis Panduan Pecahan Insentif Pembangunan Semula di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur Tahun 2023 iaitu sebanyak 51%. Didapati bahawa proses pelaksanaan projek pembangunan semula di Kampung Sungai Baru, Kuala Lumpur telah dimulakan apabila peratusan nilai ambang persetujuan penyertaan dari kesemua pemilik telah mencapai 66% berbanding nilai minimum yang ditetapkan dalam garis panduan DBKL iaitu sebanyak 51%.

Oleh itu, sejajar dengan prinsip utama RUU PSB iaitu mewajibkan kaedah perundingan bagi mendapatkan persetujuan penyertaan serta memberi keutamaan kepada konsep penyertaan awam secara inklusif atau ‘inclusive public participation’ bagi memelihara dan menjamin hak pemilik, RUU PSB telah mencadangkan peratusan minimum nilai ambang persetujuan yang lebih tinggi iaitu 75% dan 85% berbanding dari amalan semasa di DBKL sebanyak 51%.

• Ketiga, bagi cadangan peratusan minimum nilai ambang 51% di dalam RUU PSB adalah hanya melibatkan dua (2) situasi iaitu:

1. bangunan yang telah disahkan sebagai tidak selamat oleh pihak berkuasa kerana boleh menjejaskan nyawa dan harta.
2. bangunan yang diisytiharkan sebagai terbengkalai sebagai indikator bahawa tiada sesiapun boleh mendiaminya termasuk pembelinya.

Oleh demikian, berdasarkan justifikasi tersebut peratusan minimum 51% yang dicadangkan sebagai satu nilai ambang persetujuan adalah sangat wajar.

Sementara itu, berdasarkan laporan kajian JKPTG terhadap konsep peratusan ambang persetujuan pemilik mendapati bahawa ambang persetujuan yang di amalkan di luar negara seperti Singapura, Hong Kong, Australia, New Zealand dan lain-lain adalah bagi tujuan penamatan hakmilik strata. Ia sepenuhnya berbeza dengan konsep yang diperkenalkan di dalam RUU PSB yang bertujuan untuk mendapatkan persetujuan pemilik bagi menyertai program pembaharuan semula bandar.

Bagi isu penamatan skim pemilikan strata di Malaysia, persetujuan 100% seperti mana yang termaktub di dalam Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) adalah kekal.

Semua pihak mendapat manfaat. Pemilik mendapat pampasan atau unit baharu dengan nilai lebih tinggi. Penduduk menikmati persekitaran yang lebih selesa dan selamat. Bandar mendapat pembangunan lebih mampan dan moden. Kerajaan hanya bertindak sebagai pemudah cara, bukan pemilik projek.

Mereka tetap dilindungi. Pampasan dan penempatan semula akan mengambil kira kemampuan mereka. Dalam banyak kes, penduduk ditawarkan rumah gantian dengan kemudahan moden yang lebih baik, tanpa perlu menanggung kos tambahan yang membebankan.

Tidak semestinya. Akta ini mengutamakan keseimbangan. Projek pembaharuan akan dinilai dari segi kepentingan awam, bukan sekadar keuntungan. Malah, kerajaan memastikan pemaju yang terlibat mesti mematuhi syarat pampasan, perumahan gantian, dan piawaian kemampanan.

Penetapan usia bangunan 30 tahun ini adalah berdasarkan kepada usia munasabah bagi kelapukan dan keusangan bangunan serta utiliti. Ianya disandarkan kepada beberapa dimensi, bukan semata-mata umur fizikal iaitu:

1. keusangan fizikal (physical obsolescence) yang bergantung kepada jenis dan kualiti struktur contohnya konkrit, keluli, kayu yang diselenggara dengan baik atau tidak, termasuk keadaan tanah yang turut dipengaruhi faktor alam sekitar dan cuaca;
2. keusangan fungsi (functional obsolescence) yang berlaku apabila ruang, saiz dan teknologi sudah tidak relevan dengan keadaan semasa contohnya, rumah pangsa tanpa lif dan kekerapan penyelenggaraan. Kebiasaannya keusangan fungsi boleh berlaku dalam tempoh 20-30 tahun;
3. Kelapukan ekonomi (economic obsolescence) yang berlaku apabila kos penyelenggaraan dan operasi melebihi nilai pasaran atau manfaat yang diperolehi dan boleh muncul selepas 30–40 tahun, bergantung kepada lokasi dan pasaran hartanah; dan
4. Kelapukan peraturan (regulatory obsolescence) di mana bangunan dianggap lapuk apabila tidak lagi mematuhi piawaian keselamatan, kebakaran, atau kecekapan tenaga terkini.

Secara ringkasnya, tempoh masa munasabah bagi pertimbangan kepada keperluan pelaksanaan PSB adalah:

• 25–40 tahun → mula memerlukan naik taraf besar (major retrofitting).
• 40–60 tahun → kebanyakan bangunan memerlukan pembaharuan menyeluruh atau pertimbangan urban renewal.
• 70 tahun → lazimnya dianggap usang jika tanpa penyelenggaraan intensif, kecuali bangunan warisan.

Bagi memastikan keadaan yang baik ke atas visual dan struktur bangunan bertingkat berdasarkan usia atau jangka hayatnya, seksyen 85A Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 [Akta 133] menetapkan supaya satu pemeriksaan berkala dilaksanakan selepas 10 tahun pengeluaran perakuan siap dan pematuhan (CCC/ CFO) serta setiap 10 tahun berikutnya.

Laporan pemeriksaan visual dan struktur bangunan hendaklah disediakan oleh Jurutera Bertauliah dan hendaklah dikemukakan kepada Pihak Berkuasa Tempatan bagi dinilai sebelum membuat pengesahan terhadap status penemuan laporan pemeriksan bangunan. Penentuan berdasarkan undang-undang bahawa pemeriksaan perlu dijalankan pada langka atau jarak setiap 10 tahun membuktikan bahawa fakta terhadap piawaian jangka hayat bangunan antara 50 hingga 60 tahun di negara ini bukan sebagai faktor utama yang menentukan dan menjamin kekukuhan struktur suatu bangunan. Kestabilan, daya tahan termasuk dayahuni sesuatu bangunan juga dipengaruhi oleh faktor-faktor lain yang lazimnya akan mulai merosot, terdedah dan mengalami keusangan sejajar dengan pertambahan hayat bermula dari sebaik sahaja bangunan disiapkan.

Oleh itu, secara semulajadinya kekukuhan struktur suatu bangunan dapat dianalogikan dengan fitrah kejadian dan hayat manusia atau benda hidup yang lain bahawa status terhadap kesihatan yang baik dan kekuatan fizikal akan semakin berkurangan dimamah oleh pertambahan usia yang semakin meningkat. Maka bagaimana agaknya untuk direnungkan tahap kesihatan seorang manusia yang sentiasa terdedah kepada faktor luaran tidak dijangka, faktor pemakanan, faktor gaya hidup dan lain-lain namun sama sekali tidak pernah langsung membuat pemeriksaan kesihatan bagi jangka waktu tertentu sehinggalah mencapai usia 30 tahun, apatah lagi 60 atau 70 tahun, itupun jika usianya masih panjang.

Sehubungan dengan itu, bagi bangunan yang telah mencapai usia 30 tahun atau mungkin kurang daripada itu, jangka hayat infrastruktur dan utiliti atau kemudahan yang ada di bangunan seperti lif, tangki air, sistem pendawaian elektrik, sistem retikulasi perpaipan, sistem kumbahan najis, sistem bekalan gas dan lain-lain akan semakin merosot mengikut peredaran masa. Kemerosotan kualiti infrastruktur dan utiliti dalaman bangunan tersebut akan menjadi semakin kritikal sekiranya ia menghadapi masalah perbadanan pengurusan yang lemah dan gagal melaksanakan penyenggaraan dengan baik termasuk kepada bangunan yang usianya kurang dari 30 tahun.

PSB merupakan sebahagian program yang membenarkan pihak berkuasa menawarkan peningkatan densiti dan plot ratio sebagai salah satu bentuk insentif. Walau bagaimanapun insentif bagi meningkatkan densiti dan plot ratio hendaklah diuruselia secara telus dan teratur melalui penyediaan dokumen rancangan pemajuan di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 [Akta 172].

Strategi pemberian insentif melalui peningkatan densiti dan nisbah plot adalah bagi kebaikan serta manfaat secara menang-menang kepada pemilik hartanah dan pemaju;

1. Memastikan dayalaksana projek melalui unjuran pulangan dan keuntungan yang wajar kepada pemaju yang dikawal oleh Kerajaan;
2. Memastikan pemilik menerima manfaat unit baharu yang wajar dan tidak kurang dari manfaat asal tanpa kos berdasarkan pulangan yang diperolehi pemaju kesan dari peningkatan densiti dan nisbah plot;
3. Memastikan pemaju dapat menawarkan lain-lain manfaat kepada pemilik berdasarkan konsep ‘cross subsidy’ termasuk kos penempatan sementara, kos sara hidup sepanjang kerja pembinaan, kos pindah keluar dan masuk selepas projek selesai, kos peningkatan bayaran fi penyenggaraan bangunan baharu bagi tempoh yang wajar dan sebagainya.

Akta PSB memperuntukan langkah penyelesaian kepada PBT untuk mengeluarkan notis niat bagi tujuan projek penyegaran semula bandar kepada mana-mana orang berkepentingan sebagaimana yang difikirkan perlu oleh PBT sekiranya bangunan tersebut menyebabkan kacau ganggu termasuk ‘eye sore’.

Nilai pampasan yang diperolehi sekiranya hartanah diambil secara paksa melalui Akta 486 adalah mengikut harga semasa (current value) iaitu berdasarkan atau mengikut nilaian yang dicadangkan oleh Jabatan Penilaian dan Harta Tanah (JPPH) serta dipersetujui oleh pemilik. Namun sekiranya terbit percanggahan ke atas nilai pampasan setimpal berdasarkan nilai semasa tersebut, ia akan diputuskan oleh mahkamah sekiranya pemilik tidak berpuas hati dan memfailkan tuntutan bagi mendpatkan nilai pampasan yang lebih tinggi.

Manakala menerusi pelaksanaan RUU PSB, nilai pampasan atau tawaran yang diterima adalah melalui kaedah perundingan bersama pemaju yang akan mengambil kira nilai hartanah pada masa akan hadapan (future value) termasuk tawaran dan manfaat lain, dengan konsep utama no less favourable kepada pemilik. Proses rundingan ini dibuat dengan kawal selia oleh Kerajaan bagi memastikan jaminan hak dan kepentingan pihak-pihak yang terlibat.

Perumahan bertingkat atau berstrata sedia ada adalah tertakluk kepada Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) dan juga Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757). Setiap bangunan yang telah ditubuhkan JMB atau badan pengurusan (management corporation- MC) pula tertakluk kepada house rules atau pekeliling kecil yang mengawal dan memberi peraturan khas untuk penghuni bangunan strata tersebut. Sekiranya penghuni melanggar peraturan, akta-akta tersebut adalah dikuatkuasakan dan tindakan boleh diambil oleh JMB atau MC sepertimana yang termaktub di dalam peraturan tersebut.

Di dalam Akta PSB, semasa proses rundingan dibuat, tawaran-tawaran disediakan termasuklah unit rumah dan juga kos-kos lain yang berkaitan diambil kira bagi mengurangkan bebanan penduduk asal. Prinsip PSB adalah untuk menjaga hak dan tidak membebankan penduduk. Pemaju yang diluluskan mestilah membuat tawaran termasuklah insentif yang akan diterima oleh pemilik. Pemilik boleh membuat tawaran pembayaran kos penyelenggaraan, kos sinking fund, kos MOT dan lain-lain kos kepada pemaju agar setimpal dengan komitmen yang akan diberikan oleh pemilik. Tawaran-tawaran ini akan membantu penghuni untuk terus kekal (sustain) di perumahan strata baru untuk tempoh-tempoh tertentu sehingga penghuni mampu untuk membayar segala jenis fi yang dikenakan.

Bagi memperkukuhkan perlindungan ke atas hak dan kepentingan pemilik hartanah, RUU PSB menyediakan platform rundingan bagi penyertaan awal pembangunan pembaharuan semula bandar. Sekiranya persetujuan masih tidak dapat dicapai setelah hartanah tersebut dikenal pasti layak untuk pembaharuan semula bandar, maka pembangunan tidak sama sekali akan diteruskan.

Kaedah perundingan yang dijalankan adalah secara menyeluruh antara pihak berkuasa (persekutuan atau negeri) dengan setiap pemilik hartanah yang sah dan berdaftar dan ia dikemudi oleh Jawatankuasa Eksekutif yang dipengerusikan oleh wakil Kerajaan. Akta ini akan memastikan bahawa pemaju tidak dibenarkan menjalankan perundingan dengan pemilik hartanah tanpa campur tangan Kerajaan, berbanding sebelum Akta ini digubal yang boleh menyebabkan unsur paksaan dan ugutan kepada pemilik hartanah tanpa intervensi pihak berkuasa. Intervensi pihak berkuasa tidak boleh berlaku hanya berpandukan garis panduan semata-mata seperti keadaan sekarang kerana ketiadaan punca kuasa yang sah dari sisi undang-undang.

Jawatankuasa Pengantaraan PSB juga boleh ditubuhkan bagi menyelesaikan masalah-masalah dan pertikaian dari segi manfaat dan kepentingan yang berkaitan dengan projek pembaharuan semula bandar.

Suka untuk saya tekankan, prinsip utama RUU PSB adalah mendapatkan persetujuan pemilik, pengekalan penduduk asal termasuk penduduk Bumiputera terutamanya kaum Melayu yang berada di kawasan terlibat dan menjaga kepentingan pemilik hartanah. RUU PSB juga tidak menyentuh atau mengurangkan keperluan perumahan sedia ada di bawah pemantauan Kerajaan Persekutuan atau Negeri. Dasar-dasar perumahan sedia ada juga tidak dikompromi malah boleh berjalan seiring dengan pembangunan seperti yang telah diwartakan di dalam Rancangan Pemajuan. Justeru, tiada sebarang unsur rampasan tanah atau hartanah, mahu pun penindasan dan pengusiran / gentrifikasi. Dalam hal ini juga, tidak berlaku percanggahan di antara RUU PSB dengan Perkara 153 Perlembagaan Persekutuan.

Perlu ditegaskan juga bahawa inisiatif PSB ini adalah untuk kesejahteraan rakyat. Rakyat yang terlibat dalam proses pembangunan semula bandar akan memperoleh manfaat dari aspek peningkatan kualiti hidup melalui perumahan yang lebih luas, selesa dan kondusif.

Secara kesimpulannya, KPKT melalui PLANMalaysia sentiasa proaktif dalam memenuhi keperluan perbandaran yang lebih mampan, dan komited memastikan hak dan kepentingan kesemua kaum secara menyeluruh kekal terpelihara. Pelaksanaan PSB demi kesejahteraan rakyat akan memastikan tiada sesiapa pun akan terpinggir (leave no one behind).

Pelaksanaan penamatan pecah bahagi bangunan yang mempunyai pemilik petak yang ramai untuk pembangunan semula tapak perlu melalui satu proses yang kompleks, dan tidak boleh dilucut hak pemilik ke atas harta sewenang-wenangnya. Ini kerana pemilikan hakmilik strata yang didaftarkan di atas nama pemilik petak secara rasmi adalah tertakluk kepada peruntukan seksyen 340 Kanun Tanah Negara 1965 (KTN) iaitu hakmilik tidak boleh disangkal dan ianya tidak boleh dilucut hak tanpa sebarang pampasan yang munasabah. Peruntukan ini juga selaras kehendak Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan, yang turut dihormati dan disantuni dalam penggubalan RUU PSB.

Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) juga memerlukan persetujuan ketetapan sebulat suara (unanimous resolution) sebelum sebarang penamatan atau penjualan secara keseluruhan skim dapat dilaksanakan. (sumber: Kajian Keperluan Penamatan dan Pembangunan 10 Semula Skim Bangunan Berstrata, JKPTG Persekutuan, tahun 2020).

Mengambil kira bahawa keperluan oleh Akta 318 dan Kanun Tanah Negara ini mesti dipatuhi, maka jelas menunjukkan RUU PSB bukan sahaja tidak bercanggah dengan perundangan sedia ada, malah tidak mempunyai unsur rampasan harta dan juga paksaan kepada pemilik dan pemunya hartanah. Prinsip utama RUU PSB adalah untuk melindungi hak dan kepentingan pemilik dan pemunya hartanah dan memperketatkan syarat dan kriteria kelayakan pemaju yang akan melaksanakan pembangunan pembaharuan semula bandar. Justeru, tidak timbul isu RUU PSB ini memberi manfaat tidak seimbang kepada mana-mana pihak.

RUU PSB juga tidak menyentuh atau mengurangkan keperluan perumahan sedia ada yang terdapat di Persekutuan atau Negeri. Malah dasar-dasar perumahan sedia ada Kerajaan juga tidak dikompromi malah boleh berjalan seiring dengan pembangunan sedia ada seperti yang telah diwartakan di dalam Rancangan Pemajuan.

Pihak Kerajaan sama ada Persekutuan atau Negeri akan menyediakan pelbagai insentif sebagai satu strategi untuk memacu keberhasilan pelaksanaan projek PSB dengan tumpuan utama kepada manfaat kepada pemilik hartanah asal. Oleh yang demikian, pemilikan hartanah baharu yang lebih tinggi nilainya adalah untuk memastikan pengekalan pemilik hartanah menghuni di kawasan atau lokasi yang sama dengan persekitaran dan infrastruktur yang bernilai lebih tinggi dari aspek ekonomi, infrastruktur baharu dan kualiti persekitaran.

KPKT melaksanakan kajian menyeluruh terhadap perundangan sedia ada. Hasil daripada kajian dan sesi libat urus yang dibuat bersama NRES yang menjadi custodian kepada akta-akta pembangunan hartanah di Malaysia iaitu Kanun Tanah Negara (Akta 828), Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) dan Akta Pengurusan Hakmilik Strata (Akta 757), telah menunjukkan bahawa tiada pertindihan kuasa atau pelanggaran undang-undang berkaitan pemilikan hartanah yang berdaftar dengan cadangan peruntukan-peruntukan di bawah RUU PSB. Kajian menyeluruh ini merangkumi pemilikan perumahan, tanah perindustrian dan juga hakmilik pertanian.